本章核心考點(diǎn)1、掌握投資性房地產(chǎn)的核算范圍2、掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更3、掌握投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量后續(xù)計(jì)量模式有成本和公允價(jià)值,企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地">

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【中級(jí)實(shí)務(wù)章節(jié)要點(diǎn)】】 - 第四章 投資性房地產(chǎn)




本章核心考點(diǎn)


1、掌握投資性房地產(chǎn)的核算范圍

2、掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更

3、掌握投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換



第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量




后續(xù)計(jì)量模式有成本和公允價(jià)值,企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,滿足特定條件時(shí)也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

【提示】同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。


一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)


1.取得租金收入 

借:銀行存款 

 貸:其他業(yè)務(wù)收入


2.折舊或攤銷

借:其他業(yè)務(wù)成本 

 貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 


3. 發(fā)生減值

借:資產(chǎn)減值損失 

 貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備(以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回)



二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)


(一)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:


①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。 

②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。


投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是市場參與者在計(jì)量日的有序交易中,出售該房地產(chǎn)所能收到的金額。

確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí),應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格(市場公開報(bào)價(jià));無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的,應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格,并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì);也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量予以估計(jì)。



(二)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理


處理原則:

1.不計(jì)提折舊或攤銷,不計(jì)提減值準(zhǔn)備;

2.期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差異計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”;

3.取得的租金收入,計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”


會(huì)計(jì)分錄:

1.取得租金

借:銀行存款

    貸:其他業(yè)務(wù)收入


2.期末,公允價(jià)值變動(dòng)

①賬面價(jià)值小于公允價(jià)值

借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)

    貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益

②賬面價(jià)值大于公允價(jià)值

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益

    貸:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)


三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更( ☆ ☆ ☆ )


企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。

只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下,才允許企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量變更為公允價(jià)值模式計(jì)量。

成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益。

已采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。


會(huì)計(jì)處理:

借:投資性房地產(chǎn)——成本【變更日公允價(jià)值】

  投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

  投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

 貸:投資性房地產(chǎn)

   盈余公積【差額,或借方】

   利潤分配——未分配利潤【差額,或借方】


【判斷題· 2012年真題】

已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值計(jì)算模式轉(zhuǎn)為成本計(jì)量模式。( )


【答案】√

【解析】




第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置




一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換


(一)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日


企業(yè)不得隨意對(duì)自用或作為存貨的房地產(chǎn)進(jìn)行重分類。

企業(yè)有以下確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,才可以進(jìn)行重分類:

1.企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議;

2.房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變。

轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)實(shí)際狀態(tài)發(fā)生改變的日期。


(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理


1.成本模式下


(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

借:固定/無形資產(chǎn)

       投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

       投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

    貸:投資性房地產(chǎn)

           累計(jì)折舊/攤銷

           固定/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備


(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨

借:開發(fā)產(chǎn)品

       投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

       投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

    貸:投資性房地產(chǎn)


【判斷題· 2012年真題】

2011年7月1日,甲公司將一項(xiàng)按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)為4000萬元,已計(jì)提折舊200萬元,已計(jì)提減值準(zhǔn)備100萬元,轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為3850萬元,假定不考慮其他因素,轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為( )萬元。 

A.3700    B.3800    C.3850    D.4000


【答案】D

【解析】會(huì)計(jì)分錄:

借:固定資產(chǎn)                            4 000

       投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊           200

       投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備           100

    貸:投資性房地產(chǎn)                    4 000

         累計(jì)折舊                          200

           固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備              100




(3)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借:投資性房地產(chǎn)

       累計(jì)折舊(攤銷)

       固定/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

       貸:固定/無形資產(chǎn)

             投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

             投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備


(4)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借:投資性房地產(chǎn)

       存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

       貸:開發(fā)產(chǎn)品


2.公允價(jià)值模式下


(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

借:固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值)

      貸:投資性房地產(chǎn)——成本

                                 ——公允價(jià)值變動(dòng)(或借方)

             公允價(jià)值變動(dòng)損益(差額,或借方)


(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨

借:開發(fā)產(chǎn)品(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值)

    貸:投資性房地產(chǎn)——成本

                               ——公允價(jià)值變動(dòng)(或借方)

           公允價(jià)值變動(dòng)損益(或借方)


(3)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借:投資性房地產(chǎn)——成本(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值)

       累計(jì)折舊(攤銷)

       固定/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

       公允價(jià)值變動(dòng)損益(借方差額)

      貸:固定/無形資產(chǎn)

             其他綜合收益(貸方差額)


(4)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

借:投資性房地產(chǎn)——成本(轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值)

       存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

       公允價(jià)值變動(dòng)損益(借方差額)

      貸:開發(fā)產(chǎn)品

             其他綜合收益(貸方差額)


二、投資性房地產(chǎn)的處置


【計(jì)算題· 2014年真題】

2010年12月16日,甲公司與乙公司簽訂了一項(xiàng)租賃協(xié)議,將一棟經(jīng)營管理用寫字樓出租給乙公司,租賃期為3年,租賃期開始日為2011年1月1日,年租金為240萬元,于每年年初收取。相關(guān)資料如下: 

(1)2010年12月31日,甲公司將該寫字樓停止自用,準(zhǔn)備出租給乙公司,擬采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,預(yù)計(jì)尚可使用46年,預(yù)計(jì)凈殘值為20萬元,采用年限平均法計(jì)提折舊,不存在減值跡象。該寫字樓于2006年12月31日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)的賬面原價(jià)為1 970萬元,預(yù)計(jì)使用年限為50年,預(yù)計(jì)凈殘值為20萬元,采用年限平均法計(jì)提折舊。

(2)2011年1月1日,預(yù)收當(dāng)年租金240萬元,款項(xiàng)已收存銀行。甲公司按月將租金收入確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入,并結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)成本。 

(3)2012年12月31日,甲公司考慮到所在城市存在活躍的房地產(chǎn)市場,并且能夠合理估計(jì)該寫字樓的公允價(jià)值,為提供更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息,將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式,當(dāng)日,該寫字樓的公允價(jià)值為2 000萬元。 

(4)2013年12月31日,該寫字樓的公允價(jià)值為2 150萬元。 

(5)2014年1月1日,租賃合同到期,甲公司為解決資金周轉(zhuǎn)困難,將該寫字樓出售給丙企業(yè),價(jià)款為2 100萬元,款項(xiàng)已收存銀行。

甲公司按凈利潤的10%提取法定盈余公積,不考慮其他因素。

要求:(1)編制甲公司2010年12月31日將該寫字樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄。 

(2)編制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日確認(rèn)租金收入和結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)成本的會(huì)計(jì)分錄。 

(3)編制甲公司2012年12月31日將該投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。 

(4)編制甲公司2013年12月31日確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。 

(5)編制甲公司2014年1月1日處置該投資性房地產(chǎn)時(shí)的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。(采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)寫出必要的明細(xì)科目;答案中的金額單位用萬元表示)


【解析】

(1)2010年12月31日,該寫字樓累計(jì)折舊=(1970-20)÷50×4=156(萬元)

借:投資性房地產(chǎn)                            1 970

       累計(jì)折舊                               156

      貸:固定資產(chǎn)                            1 970

             投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊           156


(2)


(3)轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊=(1970-20)÷50×6=234(萬元)或156+(1970-156-20)÷46×2=234(萬元)

借:投資性房地產(chǎn)——成本          2 000

       投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊         234

    貸:投資性房地產(chǎn)                 1 970

           盈余公積                            26.4

           利潤分配——未分配利潤         237.6


(4)借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)   150

           貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益               150


(5) ①收到價(jià)款

借:銀行存款                            2 100

     貸:其他業(yè)務(wù)收入                  2 100


②結(jié)轉(zhuǎn)成本

借:其他業(yè)務(wù)成本                         2 150

    貸:投資性房地產(chǎn)——成本          2 000

                     ——公允價(jià)值變動(dòng)    150

③結(jié)轉(zhuǎn)公允價(jià)值變動(dòng)

借:公允價(jià)值變動(dòng)損益                     150      

    貸:其他業(yè)務(wù)成本                      150

時(shí)間:2020-07-30  責(zé)任編輯:chenzhifeng1

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《風(fēng)險(xiǎn)管理》、
《績效管理》、
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《責(zé)任會(huì)計(jì)》為主,此外還包括:
管理會(huì)計(jì)職業(yè)道德、
《中國總會(huì)計(jì)師(CFO)能力框架》和
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包括簡答題、考試案例指導(dǎo)及問答和管理會(huì)計(jì)案例撰寫。

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