考點：交不交房產(chǎn)稅（★★）

（一）房產(chǎn)稅的納稅人

房產(chǎn)稅的納稅人，是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。具體包括：

1. 產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人。

2. 產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人。

【提示】房產(chǎn)出租的，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人（出租人）為納稅人。

3. 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。

4. 產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。

5. 納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，由使用人（即納稅單位和個人）代為繳納房產(chǎn)稅。

6. 對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

（二）房產(chǎn)稅的征稅范圍

1. 房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農(nóng)村）的房屋。

2. 獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

考點：交多少房產(chǎn)稅（★★★）

（一）基本規(guī)定

（二）具體細節(jié)

1. 房屋原值

（1）房產(chǎn)原值，是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價（不扣減折舊額）。

（2）房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施（如暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線；電梯、升降機、過道、曬臺等）。

（3）凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

（4）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。對更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

2. 投資聯(lián)營的房產(chǎn)

（1）真投資：被投資方交、從價計征

對以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者參與投資利潤分配、共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計繳房產(chǎn)稅。

（2）假投資：投資方/產(chǎn)權(quán)人交、從租計征

對以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險的，實際上是以聯(lián)營名義取得房屋租金，應(yīng)當以出租方取得的不含增值稅的租金收入為計稅依據(jù)計繳房產(chǎn)稅。

3. 融資租賃房屋：由承租人交、從價計征

融資租賃房屋的房產(chǎn)稅，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

考點：房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策（★）

1. 非營利性機構(gòu)自用房產(chǎn)

（1）國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

【提示】對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅。

（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費（全額或差額）的單位（學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位）所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

（4）對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

（5）老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

2. 個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅。

【相關(guān)鏈接】對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

3. 毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

4. 納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

5. 在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋：

（1）施工期間：一律免征房產(chǎn)稅。

（2）工程結(jié)束后：施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。

6. 對高校學生公寓免征房產(chǎn)稅。

7. 保障性住房

（1）對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。

（2）對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征房產(chǎn)稅。

8. 體育場館的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策

（1）國家機關(guān)、軍隊、人民團體、財政補助事業(yè)單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，用于體育活動的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

（2）經(jīng)費自理事業(yè)單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館，符合相關(guān)條件的，其用于體育活動的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

（3）企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的房產(chǎn)，減半征收房產(chǎn)稅。

（4）享受上述稅收優(yōu)惠體育場館的運動場地用于體育活動的天數(shù)不得低于全年自然天數(shù)的70%。

9. 自2019年1月1日至2021年12月31日，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅。（2020年新增）

10. 自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅。（2020年新增）

考點：房產(chǎn)稅的征收管理規(guī)定（★）

1. 納稅義務(wù)發(fā)生時間

（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。

（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

（3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。

（8）納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

2. 納稅地點

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納；房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

3. 納稅期限

房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

房產(chǎn)稅VS城鎮(zhèn)土地使用稅

（一）納稅人

契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受（受讓、購買、受贈、交換等）土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。

【提示】（1）房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅適用于房地權(quán)屬未發(fā)生變動的情形；而契稅、土地增值稅都是房地權(quán)屬發(fā)生變動的情形下才會涉及。（2）契稅由承受方繳納，土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方繳納。

（二）征稅范圍

1. 一般范圍

（1）地

①國有土地使用權(quán)出讓；

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、交換或者以其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

（2）房

①房屋買賣；

②房屋贈與；

③房屋交換。

2. 視同發(fā)生應(yīng)稅行為

（1）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；

（2）以土地、房屋權(quán)屬抵債；

（3）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；

（4）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

3. 土地、房屋典當、繼承、分拆（分割）、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。

【總結(jié)】是否應(yīng)當征收契稅，一看地域，二看行為，三看主體：

1. 應(yīng)納契稅稅額=計稅依據(jù)×稅率

2. 契稅實行3%～5%的幅度比例稅率。

3. 計稅依據(jù)

（1）以成交價格為計稅依據(jù)

國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以不含增值稅的成交價格作為計稅依據(jù)。

（2）以價格差額為計稅依據(jù)

①土地使用權(quán)交換、房屋交換，以交換土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù)。

②交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的，免征契稅。

【提示】此處的“交換”是指以房換房、以地換地、房地互換，如果是以房（地）抵債、以房（地）換貨，應(yīng)視同房屋（土地）買賣繳納契稅。

（3）補交契稅

以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)補交契稅，以補交的土地使用權(quán)出讓費用或土地收益作為計稅依據(jù)。

（4）核定計稅依據(jù)

①土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定計稅依據(jù)。

②對成交價格明顯低于市場價格而無正當理由的，或所交換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，征收機關(guān)參照市場價格核定計稅依據(jù)。

契稅的計稅依據(jù)

（一）稅收優(yōu)惠政策

1. 國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

2. 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

3. 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。

4. 土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

5. 納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

6. 經(jīng)批準減征、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋的用途的，就不再屬于減征、免征契稅范圍，并且應(yīng)當補繳已經(jīng)減征、免征的稅款。

（二）征收管理規(guī)定

1. 納稅義務(wù)發(fā)生時間：納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

2. 納稅地點：土地、房屋所在地的稅務(wù)征收機關(guān)。

3. 納稅期限：納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。