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初級會計師《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》重要考點:房產(chǎn)稅、契稅

考點:交不交房產(chǎn)稅(★★)

(一)房產(chǎn)稅的納稅人

房產(chǎn)稅的納稅人,是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人。具體包括:

1. 產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的,其經(jīng)營管理的單位為納稅人;產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的,集體單位和個人為納稅人。

2. 產(chǎn)權(quán)出典的,承典人為納稅人。

【提示】房產(chǎn)出租的,房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人(出租人)為納稅人。

3. 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的,房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。

4. 產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的,房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。

5. 納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn),由使用人(即納稅單位和個人)代為繳納房產(chǎn)稅。

6. 對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

(二)房產(chǎn)稅的征稅范圍

1. 房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(不包括農(nóng)村)的房屋。

2. 獨立于房屋之外的建筑物,如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅,但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

考點:交多少房產(chǎn)稅(★★★)

(一)基本規(guī)定

(二)具體細節(jié)

1. 房屋原值

(1)房產(chǎn)原值,是指納稅人按照會計制度規(guī)定,在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(不扣減折舊額)。

(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施(如暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線;電梯、升降機、過道、曬臺等)。

(3)凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應(yīng)計入房產(chǎn)原值,計征房產(chǎn)稅。

(4)納稅人對原有房屋進行改建、擴建的,要相應(yīng)增加房屋的原值。對更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價值計入房產(chǎn)原值時,可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計入房產(chǎn)原值。

2. 投資聯(lián)營的房產(chǎn)

(1)真投資:被投資方交、從價計征

對以房產(chǎn)投資聯(lián)營、投資者參與投資利潤分配、共擔風險的,按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計繳房產(chǎn)稅。

(2)假投資:投資方/產(chǎn)權(quán)人交、從租計征

對以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險的,實際上是以聯(lián)營名義取得房屋租金,應(yīng)當以出租方取得的不含增值稅的租金收入為計稅依據(jù)計繳房產(chǎn)稅。

3. 融資租賃房屋:由承租人交、從價計征

融資租賃房屋的房產(chǎn)稅,由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

考點:房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策(★)

1. 非營利性機構(gòu)自用房產(chǎn)

(1)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

【提示】對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅。

(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(全額或差額)的單位(學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術(shù)類單位)所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

(4)對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn),免征房產(chǎn)稅。

(5)老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

2. 個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅;對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn),不屬于免稅房產(chǎn),應(yīng)照章征稅。

【相關(guān)鏈接】對個人出租住房,不區(qū)分用途,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

3. 毀損不堪居住的房屋和危險房屋,經(jīng)有關(guān)部門鑒定,在停止使用后,可免征房產(chǎn)稅。

4. 納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的,在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

5. 在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋:

(1)施工期間:一律免征房產(chǎn)稅。

(2)工程結(jié)束后:施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的,應(yīng)從基建單位接收的次月起,照章納稅。

6. 對高校學生公寓免征房產(chǎn)稅。

7. 保障性住房

(1)對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。

(2)對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入,免征房產(chǎn)稅。

8. 體育場館的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策

(1)國家機關(guān)、軍隊、人民團體、財政補助事業(yè)單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館,用于體育活動的房產(chǎn),免征房產(chǎn)稅。

(2)經(jīng)費自理事業(yè)單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館,符合相關(guān)條件的,其用于體育活動的房產(chǎn),免征房產(chǎn)稅。

(3)企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館,其用于體育活動的房產(chǎn),減半征收房產(chǎn)稅。

(4)享受上述稅收優(yōu)惠體育場館的運動場地用于體育活動的天數(shù)不得低于全年自然天數(shù)的70%。

9. 自2019年1月1日至2021年12月31日,對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場(包括自有和承租)專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地,暫免征收房產(chǎn)稅。(2020年新增)

10. 自2019年1月1日至2021年12月31日,對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn)、土地,免征房產(chǎn)稅。(2020年新增)

考點:房產(chǎn)稅的征收管理規(guī)定(★)

1. 納稅義務(wù)發(fā)生時間

(1)納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營,從生產(chǎn)經(jīng)營之月起,繳納房產(chǎn)稅。

(2)納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營,從建成之次月起,繳納房產(chǎn)稅。

(3)納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋,從辦理驗收手續(xù)之次月起,繳納房產(chǎn)稅。

(4)納稅人購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,繳納房產(chǎn)稅。

(5)納稅人購置存量房,自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起,繳納房產(chǎn)稅。

(6)納稅人出租、出借房產(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起,繳納房產(chǎn)稅。

(7)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,繳納房產(chǎn)稅。

(8)納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的,其應(yīng)納稅款的計算截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。

2. 納稅地點

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納;房產(chǎn)不在同一地方的納稅人,應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

3. 納稅期限

房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法,具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

房產(chǎn)稅VS城鎮(zhèn)土地使用稅

考點:交不交契稅(★★★)

(一)納稅人

契稅的納稅人,是指在我國境內(nèi)承受(受讓、購買、受贈、交換等)土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。

【提示】(1)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅適用于房地權(quán)屬未發(fā)生變動的情形;而契稅、土地增值稅都是房地權(quán)屬發(fā)生變動的情形下才會涉及。(2)契稅由承受方繳納,土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方繳納。

(二)征稅范圍

1. 一般范圍

(1)地

①國有土地使用權(quán)出讓;

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈與、交換或者以其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為,但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(2)房

①房屋買賣;

②房屋贈與;

③房屋交換。

2. 視同發(fā)生應(yīng)稅行為

(1)以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股;

(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債;

(3)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬;

(4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

3. 土地、房屋典當、繼承、分拆(分割)、抵押以及出租等行為,不屬于契稅的征稅范圍。

【總結(jié)】是否應(yīng)當征收契稅,一看地域,二看行為,三看主體:

考點:交多少契稅(★★★)

1. 應(yīng)納契稅稅額=計稅依據(jù)×稅率

2. 契稅實行3%~5%的幅度比例稅率。

3. 計稅依據(jù)

(1)以成交價格為計稅依據(jù)

國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,以不含增值稅的成交價格作為計稅依據(jù)。

(2)以價格差額為計稅依據(jù)

①土地使用權(quán)交換、房屋交換,以交換土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù)。

②交換價格不相等的,由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅;交換價格相等的,免征契稅。

【提示】此處的“交換”是指以房換房、以地換地、房地互換,如果是以房(地)抵債、以房(地)換貨,應(yīng)視同房屋(土地)買賣繳納契稅。

(3)補交契稅

以劃撥方式取得土地使用權(quán),經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)補交契稅,以補交的土地使用權(quán)出讓費用或土地收益作為計稅依據(jù)。

(4)核定計稅依據(jù)

①土地使用權(quán)贈與、房屋贈與,由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定計稅依據(jù)。

②對成交價格明顯低于市場價格而無正當理由的,或所交換的土地使用權(quán)、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當理由的,征收機關(guān)參照市場價格核定計稅依據(jù)。

契稅的計稅依據(jù)

考點:契稅的稅收優(yōu)惠政策與征收管理規(guī)定(★)

(一)稅收優(yōu)惠政策

1. 國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,免征契稅。

2. 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的,免征契稅。

3. 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的,酌情準予減征或者免征契稅。

4. 土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋權(quán)屬的,是否減征或者免征契稅,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

5. 納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán),用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,免征契稅。

6. 經(jīng)批準減征、免征契稅的納稅人,改變有關(guān)土地、房屋的用途的,就不再屬于減征、免征契稅范圍,并且應(yīng)當補繳已經(jīng)減征、免征的稅款。

(二)征收管理規(guī)定

1. 納稅義務(wù)發(fā)生時間:納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。

2. 納稅地點:土地、房屋所在地的稅務(wù)征收機關(guān)。

3. 納稅期限:納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)。

時間:2020-09-05  責任編輯:chenzhifeng1

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