4月，北京樓市成交量繼續下探。與此同時，大批保障性住房入市以及銀行對個人按揭貸款的收緊，給北京房價帶來進一步的沖擊。

　　北京房地產交易管理網數據顯示，截至4月中旬，北京期房住宅簽約套數為2892套，現房住宅簽約套數為487套，二手房住宅簽約套數為5598套，合計簽約為8977套，除2月因為長假影響外，4月創造了數月來的新低，環比3月同期繼續下探12.8%，而同比去年同期下調幅度更是高達71.6%。

　　“一方面，在定價方面限制開發商推高樓盤價格，一方面在購買者身份方面限制購買，再加上信貸政策趨緊，確實導致開發商資金鏈趨緊。”信華投資副總經理陳云峰告訴《第一財經日報》，“但將開發商資金鏈趨緊等同于一定會降價是錯誤的。因為北京的市場需求相對樂觀，供小于求。所以大部分開發商目前都在焦灼中等待和判斷市場前景。大部分開發商更趨于調低新盤開盤價格，來試探市場反應。”

　　多重手段“治漲”

　　4月19日上午，2010年度土地督察公告發布會上，國土部副總督察甘藏春在應對高房價問題上，提出了利用保障性住房“治漲”方案，他表示：“在一些保障性住房的供地上，可以限房價來拍地價，這塊地土地規劃條件確定之后，你的房價最高只能這么高，在這個基礎上，誰拿的地價最高給誰。比如，你將來說有的地方配建保障性住房，在國外也有這個經驗，也可以探索。所以，國土資源部正在總結完善一些地方的經驗，將出臺一些規范性的文件。”

　　實際上，從2010年底開始，北京就已經試行這一方案，土地出讓規則就有意往保障房方面傾斜。4月19日，北京土地市場新增供應的3塊郊區地塊中，配建近15萬平方米保障房。

　　“二、三季度保障性住房投資將會逐步增加。”鏈家地產首席分析師張月告訴本報記者，一季度，北京市政府就開始大力投資保障性住房，不僅投資及施工、開工面積增加，一季度已經有多個保障房項目進行搖號，形成了有效的供給。

　　除了增加保障性住房的供應以外，用行政手段嚴厲控制商品房開盤價格也是“治漲”的手段之一。陳云峰告訴記者，北京市政府之所以敢預期房價控制目標“穩中有降”是因為政府采取了非常嚴厲的調控手段，比如在開盤定價環節，如果房價定得過高，相關部門將不予批準預售證。

　　“這一行政干預手段從去年年底就開始施行。其直接結果是，急于回收資金的開發商選擇低價開盤，不急于回收資金的開發商選擇推后開盤時間。”一位業內人士告訴記者。在北京市政府公布今年的房價控制目標“穩中有降”后，3月北京商品住房市場成交均價曾一度下降。為每平方米19679元，為19個月以來首次同比下降。

　　在金融環節，不斷上漲的存款準備金率和不斷收縮的開發貸款和個人按揭貸款，也是調控的補充手段。“北京現在銀行一個月的住房按揭貸款發放量非常少。這說明政府不僅是在開發貸環節收緊，個人住房按揭貸款方面同樣在收緊。”某房地產開發商高管談到北京房地產現狀時這樣表示。

　　“收緊開發商信貸、促使開發商合理定價、合理增加土地供應、完善保障房購房資格以及保證保障房及時供應等是新一輪調控的重點。”張月表示。

　　剛需搶購“日光盤”

　　雖然政府采取了多重調控的嚴厲手段，但北京4月份仍有多個熱銷的“日光盤”出現。

　　4月15日，北京市首個“限房價、競地價”的中小套型普通商品房項目中鐵?長陽國際城項目開售，均價12500元/平方米，比周邊樓價低至少5000元/平方米。本項目一經推出即受到市場熱捧，僅用三天時間，首期1594套房全部完成選房認購。

　　4月18日，位于朝陽區廣渠路15號的金茂府開盤，均價48000~51000元/平方米，主力戶型為200~300平方米的三房和四房。盡管每套房總價都超過千萬，該項目仍在開盤僅半天就銷售殆盡。此外，潤楓欣尚、中弘?北京像素等均價較低的項目在4月份也有不俗的成交表現。

　　一位業內資深分析人士告訴記者：“從北京今年的新增樓盤來看，整個市場環境還是供不應求，這一點，并不支持北京樓市房價下跌。”

　　持同樣判斷的還有陳云峰。他認為：“一方面，整體物價上漲的因素加劇了，施工隊人工費上漲，拿地成本上漲，資金成本上升了，成本催生樓市繼續走高。另一方面，在通脹預期下，由于缺乏更多的投資渠道，出于資產保值的考量更多人依舊往買房大軍中擠。在各種因素的疊加效應下，雖然部分購房意愿被壓制，但北京房價短時間走低可能性不大。”

　　但根據北京中原統計目前在售的項目發現，4月共有近百個樓盤有明顯的折扣。北京中原分析師張大偉說，常規折扣占打折樓盤總數的九成。老項目后期，為節省宣傳費用，加快清盤速度，占到市場的5%~10%。而真正因為調控政策而出現明顯降價的項目目前依然有限，主要集中在通州等少數區域。這些區域的供應量、庫存量都比較大，而且集中了比較多的中小開發商，資金壓力已經開始影響銷售節奏。

　　張大偉進一步分析，北京上半年的供需比，特別是城區可能依然緊張，所以房價明顯下調的可能性非常小。到下半年郊區將因為供應增加而在價格上率先出現調整，特別是通州、房山、大興，調整的趨勢將逐漸明顯。