《財政部、國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區改造項目有關稅收優惠政策的通知》（財稅〔2010〕42號文）明確，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。財稅〔2010〕42號文第三條明確，對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。

    方案設計

    某企業因搬遷擬于2012年6月份轉讓一棟2007年購買的房子，企業購房發票注明購買金額為300萬元，購買時已按稅法規定繳納契稅15萬元（能提供契稅完稅憑證）。現有一家商場想在此開連鎖店，另有一家改造安置房經營管理單位想將此房作為改造安置住房房源，他們均出價500萬元，該企業轉讓的房子不能取得評估價格。

    如果轉讓給商場，則：1.扣除項目包括房地產原價、轉讓環節稅費。房地產原價包括原房地產權屬登記價格以及轉讓方原購入該房地產時繳納的印花稅、契稅和支付的登記費、中介費。轉讓環節稅費為轉讓方在本轉讓環節繳納的營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加，以及轉讓房地產支付的交易服務費、中介費，假設共計345萬元；

    2.加計扣除金額＝300×5％×5年＝75（萬元）根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）項規定的取得土地使用權所支付的金額和第（三）項規定的舊房及建筑物的評估價格的金額，按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。扣除項目金額合計：345＋75＝420(萬元)。

    3.土地增值額＝500－420＝80(萬元)，增值率＝80÷420×100％＝19.05％，應納土地增值稅＝80×30％＝24萬元；如果轉讓給經營管理單位，由于增值額未超過扣除項目金額20%，則上述24萬元土地增值稅可以免征。

    轉讓給商場如此，如轉讓給改造安置房單位情況則有很大變化。企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房，如果以市場價格分析，舊房的增值額未超過扣除項目金額20%的，在符合當地政策條件的情況下，可考慮轉讓舊房作為改造安置住房、廉租住房、經濟適用住房房源，以便于充分享受稅收優惠政策，獲取更多利益；如果舊房的增值額稍微超過扣除項目金額20%的，也可以考慮將轉讓價格降低，使舊房的增值額不超過扣除項目金額20%的空間；如果舊房的增值額遠超過扣除項目金額20%的，由于沒有免征土地增值稅稅收優惠，也就沒有了上述籌劃空間。

    注意事項

    根據《土地增值稅暫行條例實施細則》等規定，只有“建造”普通標準住宅出售的納稅人，才可適用“增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅”政策，非“建造”者不可適用該項政策。

    財稅〔2010〕42號文將該項政策的適用范圍擴大至“轉讓舊房作為改造安置住房房源”的企事業單位、社會團體以及其他組織。