營(yíng)改增后，物業(yè)管理公司需要關(guān)注哪些問(wèn)題呢?對(duì)此，筆者將做詳細(xì)介紹。

　　物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票要區(qū)別對(duì)待
　　物業(yè)管理公司租賃給其他人的情況下不能開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，用于與公司經(jīng)營(yíng)有關(guān)的事項(xiàng)可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

　　物業(yè)公司代自來(lái)水公司等收取的費(fèi)用需開(kāi)具不同的發(fā)票
　　物業(yè)公司代收的水電費(fèi)，應(yīng)按銷售貨物適用稅率開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，自來(lái)水公司、供電局給物業(yè)公司可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

　　開(kāi)發(fā)商從市政部門購(gòu)買水電再轉(zhuǎn)售給租戶的，對(duì)于轉(zhuǎn)售收入是按照銷售水電所適用的17%稅率計(jì)算增值稅還是按照經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)所適用的11%稅率計(jì)算增值稅，目前尚未有明確的規(guī)定，需要進(jìn)一步向稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。

　　營(yíng)改增后，原賬上應(yīng)交稅費(fèi)那部分余額應(yīng)如何做賬務(wù)處理?后續(xù)收到的物業(yè)費(fèi)需開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，如何做賬?如何計(jì)算當(dāng)期應(yīng)繳增值稅?

　　原來(lái)每月按實(shí)際開(kāi)具的營(yíng)業(yè)稅票據(jù)金額作為繳納營(yíng)業(yè)稅依據(jù)(即，當(dāng)月收到的全額物業(yè)費(fèi)，含預(yù)收以后月份的物業(yè)費(fèi))，實(shí)際做賬時(shí)，按權(quán)責(zé)發(fā)生制對(duì)每月收入進(jìn)行確認(rèn)并計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金及附加，這樣對(duì)于預(yù)收的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)交稅費(fèi)等就會(huì)出現(xiàn)借方余額(預(yù)交)。

　　根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則，物業(yè)管理企業(yè)收到預(yù)收賬款時(shí)不產(chǎn)生納稅義務(wù)，但因?yàn)槭盏筋A(yù)收款時(shí)全額開(kāi)具了發(fā)票，故全額繳納了營(yíng)業(yè)稅。原賬上應(yīng)交稅費(fèi)的借方余額可以比照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》的規(guī)定申請(qǐng)?jiān)�主管稅�?wù)機(jī)關(guān)退還提前繳納的營(yíng)業(yè)稅。如果收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)退還的營(yíng)業(yè)稅，則借記“銀行存款”貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅”;如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定不予退還，則逐期借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”貸記“應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”。

　　后續(xù)收到物業(yè)費(fèi)全額開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)在收款時(shí)全額計(jì)算繳納增值稅，之后按照權(quán)責(zé)發(fā)生制分期確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。
　　收款時(shí)的賬務(wù)處理如下：
　　借：銀行存款(庫(kù)存現(xiàn)金)
　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)———應(yīng)交增值稅

　　預(yù)收賬款
　　注意明確物業(yè)管理費(fèi)的收取方式和開(kāi)票主體
　　根據(jù)目前許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的通行做法，租賃合同中包含了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，租戶不再與物業(yè)管理公司另行簽署物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付，通常有兩種做法：一是租戶向開(kāi)發(fā)商支付物業(yè)管理費(fèi)，由開(kāi)發(fā)商開(kāi)具發(fā)票;二是在租賃合同中明確開(kāi)發(fā)商代物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)，由物業(yè)管理公司向租戶開(kāi)具發(fā)票。對(duì)于第一種模式，開(kāi)發(fā)商既出租物業(yè)又提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)從主業(yè)適用稅率，按經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)11%的稅率繳納增值稅，增加了開(kāi)發(fā)商的稅務(wù)成本。相對(duì)而言，第二種模式更利于開(kāi)發(fā)商的稅務(wù)籌劃，但因物業(yè)管理公司與租戶無(wú)直接合同關(guān)系，物業(yè)管理公司向租戶開(kāi)具增值稅專用發(fā)票存在一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　免租期可能被認(rèn)定為視同銷售
　　商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)通常會(huì)約定一定期限的免租期，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四(一)條：?jiǎn)挝换蛘邆�(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)體提供無(wú)償服務(wù)視同銷售。因此，免租期存在被認(rèn)定為視同銷售的風(fēng)險(xiǎn)。許多開(kāi)發(fā)商在租賃合同中已不再使用“免租”字眼，改稱“裝修期”

　　物業(yè)公司小區(qū)停車費(fèi)的處理
　　物業(yè)公司的小區(qū)停車費(fèi)是按照其他生活服務(wù)業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動(dòng)產(chǎn)租賃繳納11%的增值稅?若停車費(fèi)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃交稅，有可能申請(qǐng)簡(jiǎn)易征收嗎?

　　根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附：稅目解釋的規(guī)定，停車服務(wù)屬于現(xiàn)代服務(wù)中的租賃服務(wù)，按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃的適用稅率為11%。

　　如果公司服務(wù)業(yè)連續(xù)12個(gè)月銷售總額小于500萬(wàn)元，可以不登記為一般納稅人，并按照小規(guī)模納稅人計(jì)算繳納增值稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國(guó)家稅務(wù)總局2016年16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱16號(hào)公告)第四條規(guī)定，征收率為5%。

　　根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(九)第1點(diǎn)和16號(hào)公告第三條第(一)點(diǎn)規(guī)定，一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡(jiǎn)易辦法，按征收率5%繳納。