長期以來,關于 “房荒”和“地荒”的說法在上海廣為流傳,并成為支撐上海房價上漲預期的主要“證據”。然而,社會普遍關注,截至目前為止,上海到底有多少已出讓但尚未開發的土地？這些土地能夠轉化為多大規模的住房供應量？除此之外,還有多少存量土地尚未通過統計數據來直接反映,這些存量土地將會如何影響上海未來新增商品住房的供應空間？

　　記者昨天從上海易居房地產研究院獨家獲得的一份 “上海房地產業平穩發展”課題研究成果顯示,課題組認為,上海商品住房庫存已經下降到了歷史低點,亦即已經沒有較大的繼續下降空間。預計在觀望情緒濃厚的情況下,大多數開發商會在今年2季度的5、6月及3季度都保持推遲推盤、靜觀其變的狀態,由此也將導致商品住房供應量的減少。

　　商品住房庫存不會顯著影響今年供應空間

　　據上海房地產交易中心數據顯示,2009年底上海的商品房網上可售量已經下降到了490萬平方米。

　　考慮到商品住房市場上存在的某些供求不匹配現象,以及供給和成交之間的時間差等因素,課題組認為490萬平方米的庫存已經是一個合理的庫存水平,很難在此基礎上實現進一步的下降。因此,課題組認為商品住房庫存對2010年上海商品住房供應空間不會產生顯著影響,因此,對其影響,忽略不計。

　　上海易居房地產研究院課題組認為,如果2010年上海世博會使得中環以內所有住宅項目停工半年,將減少7.5%的新開工住房面積向新增住房供應面積的轉化 （其中,假設認為2010年保障性住房的供應量也將相應減少7.5%）,即減少129萬平方米的新增住房供應量。因此,預計2010年上海住房供應空間約為1592萬平方米。

　　綜上所述,課題組推算, 2010年上海住房供應空間約為1592萬平方米。其中,商品住房供應空間約為1222萬平方米,保障性住房的供應空間為370萬平方米。但考慮到2009年上海市沒有把可供應的保障性住房進行銷售,因此,課題組預測2010年上海保障性住房的供應空間應為600-800萬平方米。

　　多數開發商2、3季度推遲推盤、靜觀其變

　　供應能力并不等于實際的供應量。到底有多少供應能力能夠轉換成為實際的供應量,是由諸多因素來決定的。其中,房地產宏觀調控政策及其影響下的市場環境是重要影響因素之一。

　　綜合來看,此次調控是近年來最為嚴厲的一次房地產宏觀調控。在這種“利空”政策的沖擊下,房地產開發商在新增商品住房的供應方面,有三種可行的策略:其一,按部就班推盤;其二,加速推盤;其三,推遲推盤,靜觀其變。

　　由于房地產新政極大地抑制了商品住房領域的投資和投機需求,同時由于這一新政扭轉了人們對于房價走勢的預期,使得包括剛性需求在內的所有需求方都產生了濃厚的觀望情緒。從而導致成交量必定會在一定時期內維持在較低的水平。在此情況下,靜觀市場變化、按部就班或推遲推盤成為了多數開發商的理性選擇。

　　與2008年底相比,當前大多數開發商資金儲備相對充實,銷售量的縮減在短期之內不會造成較大的資金壓力。預計在觀望情緒濃厚的情況下,大多數開發商會在2季度的5、6月及3季度都保持推遲推盤、靜觀其變的狀態,由此也將導致商品住房供應量的減少。而等到第4季度,如果宏觀調控政策有所松動,房價走勢預期發生改變,開發商就會加速推盤,供應量也將迅速增加。

　　調控政策若松動商品住房需求將驟增

　　課題組認為,此次新政緊縮力度要遠甚于上次,首付不低于50%,是以往政策中從來沒有過的,而貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,以前曾有規定,但政策有反復,執行也不嚴格,此次必然會相對嚴格的執行。因此,從個人信貸政策收緊這一角度來看,首付的提高和利率的上升,必然會抑制改善性需求和投資投機需求。除此之外,新政中關于“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款”的規定,是直接針對商品住房投資和投機活動所采取的嚴厲信貸政策,將顯著抑制商品住房的投資和投機需求。

　　課題組預測,房地產新政將會顯著抑制上海商品住房的投資和投機需求,同時還將對首次置業需求以及改善性需求產生明顯影響。另外,房地產新政所引起的人們關于未來房價走勢預期的調整,將會使住房需求方普遍產生濃厚的觀望情緒。在這種情況下,商品住房需求會延遲釋放,課題組預計至第4季度底之前,房地產宏觀調控政策將保持收緊態勢,商品住房需求將會保持在相對較低水平。之后,如果房地產宏觀調控政策出現松動,則商品住房需求將會再次驟然猛增。可見,未來半年里上海商品住房的需求走勢已然清晰,年底走勢主要取決于房地產宏觀調控政策是否實現轉向。