在住宅遭遇房貸新政的風吹浪打之時,信貸及限購政策都未涉及的商業(yè)地產走上前臺,成為了地產投資的最佳“避風港”。

　　與此同時,開發(fā)商也懂得順勢而為,將旗下原本用做長線收租的商鋪和盤托出,迎接這股新興的投資熱潮。市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示,前兩個月廣州商鋪供應量達到了10.2萬平方米,環(huán)比增幅高達2.45倍,而這一數(shù)據(jù)正在隨著市場發(fā)展進一步增大。

　　商場鋪買家來回5000公里只為做登記

　　“照著這架勢,你說咱到時搶得到一套不？”5月16日,白云萬達廣場銷售中心,王女士沖同樣身陷人海的丈夫喊。他的丈夫正使勁朝著前臺鉆,一邊擦汗一邊答:“我看懸。”

　　只是做個登記、拿份資料而已,王女士兩口子居然如此鄭重其事:清早從大連飛過來,中飯來不及吃又趕著飛回,短短一天之內,移動距離達到5000公里。“啥時候開盤有信了沒？記得第一時間通知我。”昨天下午六點,王女士給記者打來電話,仍然一副非買不可的口氣。

　　王女士千里迢迢相中的萬達廣場是亞運會之前開業(yè)的九個大型商業(yè)綜合體之一,首期推出的商鋪貨量大約400套,最小100平方米,最大達到了2000平方米,主力鋪位面積在100-200平方米。這些商業(yè)配套建成之后,將用來經營零售百貨、餐飲、文化、體育、娛樂、休閑等產業(yè)。

　　距萬達廣場東南側約5公里的機場路上,首個以LED燈光為主題的商場萬城四季廣場已提前入市,目前銷售過半。與萬達廣場主打大面積鋪位不同的是,四季廣場單間面積集中在10-60平方米,全部都是“袖珍型”,一線時尚品牌、潮流服飾是它的主營業(yè)態(tài)。

　　萬城四季廣場斜對面,萬麗國際皮具城的銷售人員正站在鋪頭門口大聲“吆喝”,皮具城上掛起了數(shù)十米高的紅底黃字廣告豎幅,引來路人紛紛側目。“這里是皮革皮具專業(yè)市場一條街,到時候應該不愁租客的吧。”程先生是旁邊某住宅樓盤的營銷總監(jiān),這位手頭擁有近10套住宅的投資客,自新政出臺之日起就決定“棄房從商”,到廣州投資熱度還未高漲的商業(yè)市場去尋覓“真金”。“最近幾個星期格外火,完全出乎原先的預料。”銷售人員告訴記者,萬里國際皮具城首層商鋪全部賣光,二、三、四層只剩下10套左右。

　　社區(qū)鋪至少有40個樓盤推出新鋪

　　中原地產監(jiān)控國土房管局信息發(fā)布出的一份研究報告顯示,3-4月份廣州十區(qū)商鋪供應10.2萬平方米,環(huán)比1、2月激增2.45倍,春節(jié)過后商鋪市場的供應量已逐漸復蘇。其中放量集中在4月份,供應面積7.4萬平方米,占兩月整體供應量的73%。除了大型商場鋪和專業(yè)市場鋪之外,社區(qū)鋪依然是供應的主流產品,供應面積超過7.2萬平方米,占兩月總體供應量的71%。

　　記者查詢陽光家緣數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),最近有新產品推出的社區(qū)商鋪項目超過40個,分布在白云、越秀、花都、從化等多個區(qū)域。富力地產是這波商用物業(yè)推貨高潮的主力開發(fā)商,其最近為旗下項目舉辦商鋪聯(lián)展活動,一次性推出22個項目的社區(qū)商業(yè)。

　　方圓和合景泰富兩大集團也相繼推新,這些分別位于荷塘月色和合景上城灣畔的商鋪面積在20-100平方米,雖然不大,但卻擁有著4.5米以上的層高,買家在收樓后可以向管理處提出申請,間隔為兩層單元,實現(xiàn)雙倍實用率。

　　除此之外,連寸土寸金的老城區(qū)也有商鋪物業(yè)亮相。越秀區(qū)大德路與詩書路交界處的幸福立方近期推出12套單位,貨量不多,卻全部都是臨街鋪位,面積50-90平方米。可以同時針對小區(qū)業(yè)主和區(qū)外人流經營超市、日化等。

　　祈福輝煌臺的新商鋪則只租不售,鋪位共有3層,面積74-1804平方米,樓盤首層商鋪層高6.3米,第二、三層的也達到了4.8米,上層可做倉庫、辦公等多種用途,下層用作經營。

　　價格中心區(qū)社區(qū)鋪單價2萬-10萬元

　　供應量較前期出現(xiàn)較大增幅的同時,廣州商鋪近期的價格并沒有出現(xiàn)非理性上漲。其中最為典型的是白云萬達廣場,從開發(fā)商對外透露的信息來看,該盤預計將以5萬元/平方米的均價進入市場。國土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年白云主要銷售的商鋪均價區(qū)間高達6萬-8.3萬元/平方米,部分體量較大的商鋪一手售價更是達10萬元/平方米,甚至不低于中心城區(qū)的商業(yè)旺區(qū)。萬達廣場以明顯低于市場均價的價位入市,加上充沛的市場供應,預計會把樓價拉回至相對理性的價位。

　　中心城區(qū)的社區(qū)商鋪價格落差比較大,其中最貴的幸福立方街鋪為8萬元/平方米,富力桃園、荷塘月色兩個白云區(qū)樓盤商鋪的均價為3萬元/平方米和2.6萬元/平方米。位于從化的上城灣畔由于區(qū)位較為偏僻,裙樓街鋪的叫價只有2萬-2.2萬元/平方米,與市中心住宅價格基本相當。

　　值得一提的是,為了吸引更多買家入市購買,不少處在租約期的樓盤還提供帶租購鋪的服務,例如萬城四季廣場,投資者可以選擇兩年16%回報即減或逐月收租,免除尋找租客的麻煩。

　　網絡調查：看跌商業(yè)地產者不足兩成

　　在搜房網進行的一項網絡調查中,41.67%的受訪者認為2010年廣州商業(yè)地產將平穩(wěn)發(fā)展,看好市場走高上揚的比例也相當壯觀,達到了39.17%,而預計后市將放緩下跌的比例僅為19.17%。

　　在投資類型的選項中,商鋪是毫無爭議的首選,得票率達到53.42%,其次是酒店式商住公寓和寫字樓,比例均為17.81%,除此之外,專業(yè)市場和“其他”分別獲得6.85%和4.11%的選票。

　　對于“投資商業(yè)地產,您會看中哪些投資因素”這一問題,各個選項的得票率相差不大,其中地理位置仍然是首選,比例為21 .65%,其次是交通條件和投資 回 報 率 ,投 票 比 例 分 別 為17.72%和15.75%,再往后是商圈 環(huán) 境 和 商 業(yè) 配 套 ,分 別 為14.96%和11.02%,而開發(fā)商品牌、市場定位、行業(yè)影響、產品質量的比例大約在3%-6%。

　　探因：新政之下資金從住宅轉入商業(yè)市場

　　談及最近一段時間商用物業(yè)呈現(xiàn)出的火紅火熱局面,業(yè)界專家異口同聲認為是宏觀調控新政導致市場需求從住宅向商鋪“呼叫轉移”所致。中原工商鋪市場及研究總監(jiān)劉廣浩表示,房貸新政自4月中旬出臺以來,影響力在5月份逐漸顯現(xiàn),最直觀的變化就是住宅銷售速度的減緩。出于資金回收方面的考慮,部分開發(fā)商不得不改變供應結構,將原打算作為長線收益的商鋪推出市場。另一方面,對于買家尤其是投資客來說,手中仍然持有大量的閑散資金急需尋找投資渠道。目前他們對于住宅市場的態(tài)度是持續(xù)觀望,而此次調控無論是本次信貸政策還是限購政策都未涉及商業(yè)地產,因此從入市角度來說,商業(yè)地產是更加穩(wěn)妥安全的選擇。

　　“住宅以往是投資資金的主要出路,因為與商鋪相比,其收益不弱且風險更低,房貸新政讓這兩類產品的投資風險此消彼長。”劉廣浩預測,在供需兩旺的市場局面下,最近一、兩個月商用物業(yè)將呈現(xiàn)出新的交投高潮,預計市場成交量較前期將出現(xiàn)至少一倍的增幅。

　　戴德梁行商業(yè)部助理董事郭熠指出,廣州商用物業(yè)市場環(huán)境正在走向成熟,寫字樓方面體現(xiàn)為甲級寫字樓的持續(xù)上市,商鋪方面除了供應量上升的“硬”實力增強之外,國際知名品牌入穗帶來的商鋪“軟”實力也不斷提升,比如瑞典時裝零售品牌H & M專賣店和迪士尼廣場5月20日剛剛進駐中華廣場,年內幾個亮相的大型商業(yè)體還會帶來更多的全新品牌,這使得廣州商鋪的整體檔次和水準不斷向上海、北京靠攏,市場影響力也不斷提升。而在業(yè)態(tài)相對低端的社區(qū)商鋪方面,開發(fā)商也不再局限于銷售環(huán)節(jié),開始重視商鋪的管理和配套打造,導致投資價值和回報率進一步提升。