當前,中國房地產市場的癥結在于,不少地方政府把推高房價作為謀求GDP增長的工具,房地產業所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取財富的工具。在這樣的情況下,如果還讓境外“熱錢”大規模參與其中,只會令這種利益分配機制更為復雜,讓絕大多數民眾與國家的利益受到傷害的可能性更大。

　　在國內房企融資“擱淺”的同時,另一方面,外資卻變得“興奮”起來。上海海善投資一位經理表示,近期外資在房地產領域相當活躍,不但開始考察收購項目,還有一些則與國內開發商進行接觸。熱錢的涌入正是瞄準國內開發商的資金缺口,有一些是想鉆國內調控的空子,以圖獲得更高的利益。

　　“國十條”等調控房地產的新政出臺后,在短期內收到一定效果,部分地方的房價已有一定的下降,重點房地產企業的融資計劃也基本處于“稍息”狀態。雖然媒體報道說證監會并沒有叫停房企再融資,但實際上除了個別央企的再融資計劃,在多數房企融資將就此擱淺。

　　在此情況下,外資改變了長期以來的觀望等待、猶豫不決的態度,開始大舉進軍中國房地產市場。中國監管層從2月開始的在13個外匯業務量較大的省市組織開展的應對和打擊“熱錢”的專項行動中,已查實190起涉嫌違規案件,涉案金額73.5億美元,其中已辦結6起,涉案金額2700多萬美元。

　　這73.5億美元,相當于在3個月內,流入境內400多億人民幣的“熱錢”。據分析,這73.5億美元有較大部分已涌入國內房地產市場。當前,由于歐洲債務危機暴發,使國際資本逃離歐洲,而中國房地產市場的資金的需求巨大,成為這次國際資本的“避風港”。摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、花旗、美林、瑞星思達、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等頂級跨國投資公司已不同形式進入國內房地產業。

　　其實,早在2010年初,監管層就已注意到境外“熱錢”流入房地產市場潛在的風險。2009年底到2010年一季度,國內房地產市場異常火爆。當時美元套利交易升溫很快,境外資本流入國內顯著增加,許多拍出“地王”價的公司都具有外資背景。有數據顯示,2009年在上海千萬豪宅的購買者中,擁有上海戶籍的僅占10%,而外籍人士和港澳臺人士則分別占23%和16%。

　　中金公司首席經濟學家哈繼銘認為,中國居民可投資的渠道過于狹窄,即使當前出臺了調控房地產市場、打擊投機的政策,居民仍會走回老路。中國居民財富中,政府提供的和個人投資的社會保障和養老產品占比不足2%,房地產占比卻高達60%;而發達國家則分別為20%以上和30%至40%。這說明中國資本市場和社保的薄弱導致居民用房地產替代,從而推高房價,也提高了“熱錢”流入炒房的概率。

　　近期外資頻繁在中國房地產市場的活動預示著新一輪外資投資房地產熱潮的即將開始。出現這種情況,至少有兩方面的原因。首先,中國房地產業是一個暴利行業,吸引國內所有行業不同的資金都進入房地產市場,導致產業結構及發展模式完全扭曲。如果不加限制導致外資進入房地產業,這種產業結構與發展模式扭曲的態勢不僅不會改變,反而會進一步惡化。

　　其次,房地產業具有利益分配功能,外資大量進入,不僅令外國投資者通過這種投資獲得巨大利潤,也將令中國的國家利益受損,由全體人民共享轉移為少數人享有。這種利益轉移機制不僅會造成中國財富向國外轉移,也會造成國內居民財富分配越來越不公,并引發嚴重的社會矛盾與沖突。外資進入房地產會引起如此巨大的問題,政府部門對這些簡單的常識應非常清楚。

　　外資涌入中國房地產是福是禍,實際上已是涇渭分明。只不過讓我們擔憂的是,“國十條”等調控政策只針對內資,而不涉及到外資。更值得注意的是,今年4月,《國務院關于進一步做好利用外資工作的若干意見》中規定,《外商投資產業指導目錄》中總投資（包括增資）3億美元以下的鼓勵類、允許類項目,除《政府核準的投資項目目錄》規定需由國務院有關部門核準之外,由地方政府有關部門核準。

　　決策層將這一審批權下放至地方政府,在一定程度上便利了外資涌入房地產。當前,中國房地產市場的癥結在于,不少地方政府把推高房價作為謀求GDP增長的工具,房地產業所具有的利益分配功能成了一些地方政府攫取財富的工具。在這樣的情況下,如果還讓境外“熱錢”大規模參與其中,只會令這種利益分配機制更為復雜,讓絕大多數民眾與國家的利益受到傷害的可能性更大。