去“土地財政”乃抑房價之本

　　確保地方財政收入，需調整央地稅收比例，加快實施以個人住房為對象的房產稅

　　為抑制住宅銷售價格的上漲，中國政府自2010年以后，推出了一系列以抑制需求為中心的政策，但都只治標不治本，要根治就必須改革現有的土地制度，增加土地供給。

　　房地產泡沫重現

　　中國在雷曼危機之后受寬松貨幣政策的影響，主要城市的住宅銷售價格急速上升，房地產市場出現了泡沫，在沿海大城市這一現象尤為顯著。2011年北京和上海的標準住宅(70平方米)的銷售價格分別上升為家庭年平均收入的22.3倍和15.9倍，大大高于日本東京的10倍。其結果導致普通民眾離自己的買房夢越來越遠，不滿情緒越來越多。更令人擔憂的是，如果樓市泡沫進一步膨脹，一旦泡沫破滅，銀行業和宏觀經濟將遭受重創。

　　為避免這一事態的發生，2010年后，中國政府推出并實施了一系列應對政策，具體通過限貸、限購、強化房地產相關稅制等措施來抑制需求，加快建設以低收入階層為對象的保障性住宅(諸如經濟適用房、廉租房、公租房等)來擴大供給。同時緊縮銀根，使70個大中城市的新建住宅銷售價格同比上漲率從2012年3月起連續十個月處于負增長，但隨后受寬松貨幣政策重啟的影響，2013年1月起重又上升(參見圖1)。2013年7月，70個大中城市的新建住宅銷售價格同比上漲了7.1%，其中北京同比上漲18.3%，上海同比上漲16.5%，大城市的漲幅明顯增大。

　　土地政策助推樓市泡沫

　　房地產泡沫的本質是土地泡沫。地方政府壟斷土地供應，控制土地市場和土地價格，禁止農民將承包的土地自主賣給開發商，只能以“被征地”的形式低價賣給政府。

　　然而，政府卻可以將從農民手里買來的土地，通過競拍等方式高價賣給開發商(注：中國的土地，城市為“國有”，農村為“集體所有”，在市場上交易的也只是土地的“使用權”，并非“所有權”)。其差額既是地方政府的重要財政收入，同時也是地方政府維持高地價的動力。但是，開發商的開發成本卻因此增加，房地產價格也因之水漲船高。

　　此外，政府為了維持糧食自給率，采取了將耕地保持在18億畝“紅線”的方針，其結果就是農業用地難以轉作其他用途，城市化所需土地的供給受到了很大制約。這又進一步加劇了土地價格、房地產價格的上漲。

　　土地政策應有所轉變

　　只有實施以下政策，才能有效抑制土地價格、真正解決上述問題。

　　第一，必須明確土地所有權。雖然最理想的是將其私有化，但是由于受到意識形態的制約，難以實現土地私有化。次優方案是延長土地使用權年限，同時不再將土地使用權分為政府、集體、企業和個人，任何人都可以在土地市場進行交易。這樣，土地價格就會降至合理水平，房地產泡沫問題也會自然解決。

　　第二，取消18億畝耕地紅線政策。由此可能產生的耕地不足問題，可以通過耕地集約化，提高農業生產率來解決。

　　第三，確保地方政府的財政收入，以代替國有土地使用權出讓收入(下稱“土地出讓金”)。上世紀90年代的稅制改革，使稅收向中央政府傾斜，地方政府為了確保基礎設施建設的資金，通過融資平臺公司的貸款不斷增加，對土地出讓金的依賴也越發嚴重。

　　土地出讓金已經成為地方政府的重要財政收入(參見表1)。地方政府的總收入由以稅金為主的公共財政收入、政府性基金收入和來自中央政府的財政轉移支付構成。土地出讓金歸為政府性基金收入，并占其大部分份額，2012年達28517億元，為地方政府總收入(141844億元)的20.1%，相當于扣除來自中央政府的財政轉移支付后的直接收入(95281億元)的29.9%。

　　如果再加上與房地產相關的稅收，廣義上的土地財政規模則更大。財政部的數據顯示，2012年城鎮土地使用稅、土地增值稅、房產稅(固定資產稅的一種)、耕地占用稅、契稅的收入合計達到10128億元。

　　要想擺脫對土地出讓金的依賴，就得確保地方其它的財政收入。根本辦法就是在調整中央政府和地方政府之間稅收比例的同時，加快實施以個人住房為對象的房產稅。

　　作者為日本野村資本市場研究所首席研究員