公租房之憂 

    缺乏贏利模式是最大障礙

    《中國經濟周刊》記者談佳隆|上海報道

    近日，住建部副部長齊驥透露，今年我國1000萬套保障性安居工程中，將新建廉租房160多萬套，公租房近220萬套。其中，新建公租房套數是2010年37萬套的6倍。

    這些信息被市場分析人士解讀為，中央政府更傾向于逐步通過“以租代售”的模式來建立更為完善的住房體系。

    中國房產信息集團評論員楊晨青告訴《中國經濟周刊》，一直以來，缺乏贏利模式是企業參建保障性住房最大的困惑。在房企看來，開發經濟適用房項目還能夠實現一部分利潤、只是相對商品房項目利潤空間偏低的話，而公租房、廉租房項目就是純粹的賠錢賺吆喝。

        萬科公租房項目50年后收回投資

    為了吸引社會資金投資公租房建設，財政部、國稅總局《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》等相關文件于2010年相繼下發，對公租房建設和運營中涉及到的多項稅收給予了政策上的優惠。

    然而，記者在采訪中了解到，大部分房地產企業并不看好公租房能夠給自身經營帶來的賬面利潤。“連萬科在公租房上也還玩不轉，更不要說我們了。”上海某房地產開發商告訴《中國經濟周刊》，“公租房對開發商或是民間資本的吸引力顯然小得多。其中很大一部分原因是對收回成本的信心不足，目前缺乏有社會資金投資公租房的成功案例。”

    據媒體報道，萬科是最早參與保障房建設項目的房企之一，并且其參建的保障房涵蓋公租房、限價房、經濟適用房、廉租房等多種類型項目。但令人吃驚的是，萬科在廣州首個企業主導的公租房項目萬匯樓，運營3年至今依然未找到合理的盈利模式。

    根據媒體披露的數據，萬科在該項目上包括土地價款在內的總投資為4624萬元，即使除去其中1500萬元是萬科的“企業公民社會責任”的專項費用，按照每月項目租金收入扣除管理運營費用后的利潤5萬余元計算，這意味著萬科在萬匯樓項目上的投資需要50多年才可以收回。

    上海某房地產開發商告訴記者，當公租房成為任務，開發商則可能會向政府開出更多條件。即便開發商在公租房項目上虧損或無法盈利，政府也會在另一方面給予補償。因此有人擔心，在項目操作過程無法獲得收益的情況下，未來參建保障房項目或許將徹底演變成房企尋租的籌碼，這無疑對我國房地產業的健康發展是極其不利的。

    上海多渠道試水“公租房”

    與其他城市相比，在建設公租房等保障性住房方面，上海市政府采取了更為積極主動的介入方式。上海市住房保障和房屋管理局相關負責人告訴《中國經濟周刊》：“上海的公租房主要由國有房地產企業擔當，這既考慮到國有企業社會責任的問題，也考慮到企業的盈利需要，因此在開發商獲取土地之處，商品房和保障房建設要以捆綁打包的方式來推進。”

    據《中國經濟周刊》從上海市住房保障和房屋管理局了解到，從去年開始，上海已經要求新出讓土地、用于開發建設商品住房的建設項目，均應當按照不低于建設項目住房建筑總面積5%的比例配建經濟適用房等保障性住房。

    去年9月，上海首個大型公共租賃住房社區――上海地產普陀項目開工；同年10月，另一公租房項目“馨逸公寓”正式開工，上述兩個項目的開發建設方是國有企業上海地產集團。

    以普陀公租房項目為例，該項目位于中、外環線之間，蘇州河北岸。主要建設12層至14層住宅，房型設計注重功能性，以適宜出租、滿足過渡性居住需求的緊湊型、小戶型為主，分成套小戶型住宅和舒適型宿舍兩類，建成后可提供4000余套公租房。

    此前的公開資料顯示，上海地產集團在普陀區蘇州河畔一幅占地近17萬平方米的“上糧二庫地塊”上興建保障性住房和普通商品住宅項目，規劃總建筑面積約為38.78萬平方米。其中，保障性住房的面積將達到22.15萬平方米，商品房面積16.07萬平方米。這就是把商品房與保障房進行捆綁打包的模式。

    這在本質上與重慶的公租房建設相類似，主要是國企借助自己的平臺進行社會融資，持有公租房產權的國企將公租房的租金用來支付銀行利息。

    不過，針對這樣一種模式，上海市市長韓正卻認為，“這個方案可行，但規模肯定做不大。公租房的難點是建設資金需要長期沉淀，必須解決籌融資問題”。根據規劃，今年上海在公租房的建設上將達到200萬平方米、約4萬套，而目前上海開建的公租房數量遠低于這一數字。

    實際上，僅僅靠政府揮動指揮棒來要求國有企業履行社會責任，通過“捆綁打包”的方式以薄利來建設公租房，其實質是用普通商品房的利潤來填補公租房的微利甚至無利，并未給公租房找到一種能夠實現自我循環的、可持續性商業模式，政府調動國有房地產企業建立項目公司也只是屬于體制內循環，并未讓社會資金參與其中。

    去年，上海市市長韓正曾向外界透露，上海正在研究的公租房方案有兩個，其中之一就是上海的每個區都建立公租房運營公司，市、區各級政府都出資，然后從銀行貸款，之后購買享受了優惠政策、價格低廉的房屋進行出租，用租金來付息還本。

    此后，上海市住房保障和房屋管理局發布《上海市發展公共租賃住房的實施意見》明確了上海將通過一批專業運營機構，以市場機制運營，向包括非滬籍人口的上海常住居民提供公租房，要求價格將略低于商品房租賃的市場水平。

    截至目前，包括上海市普陀、徐匯、閔行、虹口、浦東等區都在謀劃成立專職公司來運營公租房項目。 

    公租房難退出成燙手山芋

    業內人士普遍認為，這種“捆綁打包”模式只是過渡性安排，并不能長久為之。楊晨青認為，首先，單純靠租金回報的模式周期過長，企業不愿涉及；另外一方面，指望企業來長期管理租賃房項目無論從權限還是精力來看都不現實，從以往的經驗來看，即使有企業參建公租房或廉租房，往往建成之后也會由政府全數回購再統一運營。

    然而，從現實層面來說，地方政府根本無法做到全數回購再統一運營。上海市住房保障和房屋管理局相關負責人告訴《中國經濟周刊》：“至少來說，我沒有聽到過上海市區政府在公租房的問題上會采取回購運營的方式來進行，政府在民生特別是保障性住房上財政支出壓力已經很大，所以才希望社會資金能夠參與到保障性住房當中，幫助政府解決資金缺口之急。”

    隨著今年保障性住房建設體量的全面擴張，尤其從目前政府的規劃導向來看，未來租賃用房將逐漸成為保障房體系的重點，而由于政府投入開發或回購租賃用房同樣需要面對成本回收周期漫長的問題，這樣一來無疑將給地方財政帶來巨大的壓力。

    上海某房地產開發商告訴《中國經濟周刊》：“公租房從本質上來說就像是一個燙手山芋，既無行政性的退出機制(政府回購)，又無市場化的退出機制(房地產信托基金)，變成了兩邊不靠的產物。”

    所謂“經濟適用房”雖然是保障性住房，但如果住戶的贖購條款明晰，在一定程度上也兼具了投資性，而公租房并不具有這樣的屬性，其需要完全來自于居住功能的需要。“近年來，上海一直在推動房地產信托基金(REITs)，其實很適合于公寓出租房項目，但這幾年來，上海租售比失衡使得市場并不看好REITs。”上海市金融辦官員這樣告訴《中國經濟周刊》。 

    險資公租房回報率不明朗

    據了解，去年年底，全國工商聯房地產商會已向國家發改委、住建部提交了首只“公租房基金”的方案，這與REITs方式較為類似，投資者可以通過銀行、信托等理財產品，和其他基金代理機構間接進行投資，從較為謹慎的角度來看真正的投資回報率只有5%。

    從現實來看，或許愿意對公租房的低投資回報率進行嘗試的只有保險企業了。上海市市長韓正此前也表示正在積極推動保險業資金進入保障房。

    3月末，中國平安董事長馬明哲在2010年業績發布會上向《中國經濟周刊》記者表示，保障性住房基本是政府主導，在土地價格、政策方面會得到政府支持，雖然銷售價格相對商品房價格低很多，但從投資風險角度來講，保障性住房相對安全，投資開發具有持續性。

    今年3月，太平洋資產管理公司發起設立的“太平洋―上海公共租賃房項目債權投資計劃”正式通過保監會的備案，成為國內首單保險資金不動產債權投資計劃。該計劃將募集資金40億元，投向上海市徐匯區鐵路南站地區、徐匯區華涇地塊和普陀區上糧二庫部分地塊公租房項目。

    值得注意的是，上述公租房項目的建設方正是上海地產集團，其把原本應該向銀行融資的保障房資金轉而向保險公司募集。不過，由于上述項目都處于建設階段，租金情況仍未明朗，因而上海地產集團和中國太保究竟能否從中獲得持續的現金流依然未知。

    中國太保資產管理公司董事長湯大生在被記者問及公租房項目投資回報率的問題時，不愿意給出直接的數字，僅表示，繼上海公租房的項目后，太平洋資產未來還會從長期投資的角度，考慮保險資金的投資收益要求，以及公租屋的建設需要，來選擇有利的項目，其收益水平肯定會高于現在債券或其他資產的配置產品。

    據悉，中國首個公租房基金――建銀精瑞公租房建設投資基金即將成立，目前方案已報送國家發改委并報住建部，首期擬募集100億元。未來3年內，將在全國范圍內選擇符合條件的項目，投建數百萬平方米的公租房。 

    公租房退出機制個案

    湖北黃石――公租房分為公益性公租房、社會性公租房和混合型公租房三種。其中，混合型公租房是指社會力量和政府共同出資建成或回購，按照投資的比例擁有相應產權份額的共有產權公租房。混合型公租房中，部分項目可面向社會出租，在承租人租滿三年后，產權主體可以相互轉讓，并且其公租房的用途也可以適當地改變。

    重慶――公租房承租人在租期滿5年后可以購買公租房，但是再次出售時，只能由政府回購，并且回購價格為原銷售價格加同期銀行存款活期利息。 

    REITs

    是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，既可以封閉運行，也可以上市交易。可以通過銀行、信托等理財產品，和其他基金代理機構間接進行投資。