物業稅有難以逾越的鴻溝，但以房產稅替代物業稅也注定難產。為什么這樣說呢？無論從現實角度還是從法理角度，現有條件下，都難以真正征收。

　　首先，從現實角度考量，征收房產稅要顧及土地出讓金。土地出讓金一征收就是70年，等于稅收透支了70年，如果再征收房產稅，實質上是多次剪羊毛，先透支70年，而后又要重復每年征收。重復剪羊毛的“罪名”可不是開玩笑的，那會引起社會財富積累的劇烈變動，從而影響財富分配。而財富的劇烈變動則激蕩整個社會。如果不退土地出讓金的話，30年都難以征收。或許，有人說，政府會不會退出土地出讓金，可能性很小，但也有這種可能，比如以前的土地出讓金很少，現在房價漲得很高，征收房產稅的收益已經遠遠大于以前的土地出讓金，或者會退掉出讓金，轉而向占私人財富50%以上的房屋征收房產稅或者物業稅。但如果這樣，政府的信譽度將會嚴重受損。

　　第二，從法理上考量，房產稅和物業稅一樣，也面臨著違憲困境。既然房產稅和物業稅都是財產稅，而我們住房只有70年的使用權，何以對使用權征收財產稅。土地和住房實際上是聯系在一起的，但土地是國有制的，這就造成了房產稅在中國實施的困難。

　　第三，物業稅或房產稅都是難以平抑房價的，在世界上，很多國家都征收過物業稅或房產稅，房價照樣飆漲，比如美國。美國的物業稅在上一輪牛市中，幾乎失去功能，在次貸危機發生后，負效應放大，很多人都策略性不還款，甚至出現一元錢賣別墅都沒人買的局面。物業稅在美國這樣助長助跌的作用，實際上給房地產帶來重大災難，也給美國和世界經濟造成致命性的損傷。當然，物業稅并非是次貸危機的罪魁禍首，但它的負效應不得不讓人深思。

　　第四，房產稅涉及的范圍極廣，在理論上看似完美，但在操作中，有很多難以控制的因素，必將引發社會的大規模利益分配，有權者可以規避這種稅收，而中產階層則難以規避，從而異化房產稅的性質。

　　事實上，調控房價最主要的方式不是稅收，房產稅或物業稅也不是唯一的武器。真正的武器在于修正我們土地供應壟斷和建立刺激房屋供給的機制，而不是期待稻草壓死駱駝。

　面臨五大棘手困局

　　國務院日前批準國家發改委提出的逐步推進房產稅改革計劃，但房產稅是否因此就能在近期出臺卻仍然充滿變數。如房產稅改革無法破解困擾自身的五大困局，將很難承擔政府和公眾希望其擔負的重任。

　　房產稅改革首先面臨目的困局，新房產稅出臺目的到底是調控樓市還是調節分配，目前尚未有定論。

　　如果僅從調控高房價角度考慮出臺新房產稅，則房產稅未來一旦面臨房價大幅下跌，又該如何保持其合法性呢？隨著高收入階層資產配置的多元化、避稅能力強化，房產稅會不會最終又演變成非高收入階層多交稅的局面呢？

　　房產稅改革同時也面臨方向困局，新房產稅改革方向到底是擴大征收范圍還是調整計稅依據尚未有定論。

　　擴大征收范圍被認為是改革的未來方向，是因為現行房產稅明確“個人所有非營業用的房產屬于免納范圍”，如果要將炒房客納入，起到調控房價的效果，就必須擴大征收范圍。但如將此列為改革方向，首先必須解決個人住房信息采集的全國聯網問題，但全國不少城市的居民房產信息甚至都沒輸入電腦，短期內解決此問題基本無望，第一套房證明多由基層房管部門出具，又如何保證炒房客不借機上演新的權力尋租呢？調整計稅依據也被學者認為是重點方向，目前房產稅的計稅價值是房屋原值，而并非當下的評估值，一些富豪10年前買的別墅原值甚至比不上普通工薪階層當下買的經適房總價，如果要將高收入者納入，起到調節收入分配作用，就必須調整計稅依據，以評估價而不是房產原值計稅，但目前依靠房產評估的二手房貸已出現較普遍的估值失真情況，小小中介就能搞定評估價，又如何保證高收入者不在評估環節做手腳呢？

　　房產稅改革也面臨改革路徑困局，新房產稅改革路徑到底是財稅總局備案還是全國人大修法尚未有定論。

　　如果僅是擴大征收范圍，將三套房以上買家列為不可免征范圍，確實無須重走人大立法程序，僅須地方政府行文到財稅總局備案即可。如果要調整計稅依據，改按評估價計征或取消房產稅從租計征，都將面臨直接擴大原房產稅條款征收額度問題，則將面臨物業稅同樣的人大修法程序。

　　房產稅改革更面臨改革效果困局，新房產稅改革效果到底是炒樓人埋單還是需求埋單尚無定論。

　　雖然新房產稅征收后第一埋單人將是炒家無疑，但中國城市化尚未完成，當下國內大城市的住房市場總體上仍然處于賣方市場，作為甲方的炒家完全可以將這一稅種轉嫁到作為乙方的剛需客身上。另一方面，如果規定三套以上住房都必須繳納高額房產稅的話，城市普通居民自然不愿持有非自住用房，那大量進城務工的農民工、外來大學生又向誰租房呢？如果都必須向支付了高額房產稅的炒房客租房，是否是這些租客反而成為新房產稅的最后埋單人呢？

　　房產稅改革還面臨操作困局，新房產稅執行時到底是按年征收還是在交易環節一次征收尚無定論。

　　如果是按年征收，確實有利于按年調節資產，能更好地平衡貧富差距。但其評估工作量巨大，如果評估價同比低于去年，是否應退稅也會成為法理難點。另外，目前相當數量小區連物業費都無法收齊，物業法律糾紛不斷，新房產稅會否引起部分人的抵制也值得提前考量。如果選擇在交易環節一次征收，確實有利于提高炒房成本，但韓國此前出臺類似稅收政策打壓樓市時曾一度出現賣家集體捂房，引發房價因求大于供而迅速飆升，此時賣家再行交易就將稅收成本成功轉嫁下家。在中國交易環節已有重稅情況下再出臺在交易環節征收的房產稅是否會產生政策疊加效應，進一步降低市場供應，造成房價再度飆升的后果呢？

改革絕非一蹴而就

　　《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確指出要逐步推進房產稅改革。這意味著房產稅改革已經超越了研究環節，開始步入實施階段。“逐步推進房產稅改革”，體現出國務院的重視和推動這項改革的決心。但區別于資源稅改革方案的直接“出臺”，房產稅改革“逐步推進”的表述則預示著改革不能一蹴而就，必然會分階段、分步驟地實施。

　　這種“逐步推進”可以從時間、地域、征收范圍和改革目的四個層面上理解。首先是時間上的“逐步推進”，由于我國從事房產評估的中介機構規模小、人員少、公眾信任度不高，難以承擔全社會房產評估的重任。借鑒香港的經驗，內地最終可能依靠稅務或相關部門的公職人員來完成這項工作。培養一支成熟的房產評估人員隊伍，需要時間上的準備。此外，在納稅主體的確認與甄別、不同類型房屋的評估標準、征管的方式方法、交易環節的稅費轉嫁等方面仍然有很多技術性的問題需要解決，所以房產稅改革方案難以在短期內出臺。

　　其次是地域上的“逐步推進”。與增值稅轉型改革和資源稅改革一樣，房產稅的改革方案必然要選定部分地區進行試點，然后再向全國推行。

　　再次是征收范圍上的“逐步推進”。現行的房產稅只針對經營性用房的保有環節征收，主要征稅對象是商業地產。

　　最后，房產稅改革的一個重要目的，同時也是要攻克的技術障礙，就是歸并名目繁多的稅費金，形成規范統一的稅種。但是我國房地產業涉及的稅費金種類太多，一次全部歸并難于操作。尤其是土地出讓金，對地方政府的財政收入影響較大，一旦銜接不當，容易造成地方財政困難。因此要最終使房產稅成為地方財政收入的主要來源，可能需要對相關稅費金進行多次合并，這也將是一個逐步推進的過程。