沒有任何爭議的事實是,近兩年來,由于稅源緊張,對房地產行業開展稅務稽查的力度明顯加大,特別是在全國范圍內開展土地增值稅清算工作的力度越來越大。
在房地產企業成本構成中,稅收成本與地價、建安成本居于前三位。如將稅收成本與銷售額掛鉤,在預征階段,營業稅、土地增值稅、企業所得稅稅負合計已達銷售額的8%~12%。如果項目結束進行清算,則普遍在13%以上,一線城市在20%以上。
由于房地產開發企業開發環節眾多,拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業管理等,每一項經濟行為的發生都會涉及稅金,同時產生稅收籌劃的空間。因此,房地產稅收籌劃必須結合以上各環節,進行系統地規劃。
稅收籌劃無處不在,整體系統的房地產稅收籌劃,必須綜合立體地進行思考。稅收籌劃應貫穿于房地產企業開發經營活動全過程,在戰略、經營和理財3個層面上,立體系統地進行思考和規劃,絕不能僅僅狹義地在財務部的一畝三分地上開展。
1.戰略管理層面的籌劃
從戰略的高度規劃,房地產稅收籌劃通常應考慮以下問題:
1) 股權架構與層次如何設計、安排,對未來財稅會產生什么樣的影響。
2) 成立項目公司還是不成立項目公司,用法人股東還是自然人股東。要不要關聯。注冊地點安排在哪里更合適。
3) 注冊資本多大以及出資形式不同對財稅會產生什么樣的影響。
4) 與政府如何合作和談判。紅線外市政支出如何計入項目成本。
5)土地方與資金方如何合作。不同形式拿地稅負比較,怎樣最低。
6) 如何合法增加拿地過程中的土地成本,例如拆遷成本。
2. 經營管理層面的籌劃
從經營的角度規劃,會涉及房地產公司經營的方方面面,稅收籌劃通常應考慮以下問題:
1)開發產品設計不同對企業稅務的影響,比如戶型面積應定多大、車庫應建獨立車庫還是地下連體車庫,酒店應占地大還是小。
2)商業和住宅比例。普通住宅與非普通住宅的比例。
3)各種合作合同從財稅角度如何修改最合理。
4)報建形式、開發分期對稅收的影響。
5)如何合法合理地增加工程成本。
6)促銷方案與銷售價格的制定對財稅的影響。
7)賣毛坯房與精裝修房的稅收比較。
3.理財層面的籌劃
從理財角度規劃,往往是財務部人員考慮,方向主要是從財務的一畝三分地出發,比如費用發生后計入什么會計科目可節稅,用什么樣的費用分攤標準對公司最有利,資金利息計算方法的選擇,合并或分期清算的選擇。
如能事前從以上3個角度綜合進行企業稅務統籌劃和規劃,不僅可大大降低企業稅負,而且可讓公司在健康的軌道上前行。
在具體的稅收籌劃實踐中,特別建議房地產企業負責人高度重視,親自參與到公司稅務管理和稅收籌劃的實踐中來,不能純粹交由財務去思考。因為無論是在公司所處的地位、說話的分量,還是參與重大決策的程度、思考問題的高度等方面,財務都會受到各種各樣的限制。稅務管理和稅收籌劃在公司管理中的分量越來越大,稅收籌劃必須從企業負責人開始,籌劃空間才能更大,效果才能更明顯。
同時,房地產企業負責人一定要向國外同行學習,學會更多地借用外部稅務咨詢師的智慧。稅收籌劃是一項復雜性、專業性很強的系統工程,公司內部往往力量不足、資源不夠、專業度不高。社會分工越來越細、越來越專業,越是有智慧的公司,越懂得利用專業機構的智慧。而且,是事前謀劃,而不是到了事后僅靠人脈的“事后諸葛亮”。
科目 | 班型介紹 | 價格 | 購買![]() |
---|---|---|---|
初級會計實務 | 精講班套餐:視頻課程(教材精講班+習題解析班+沖刺串講班)、講義資料、模考題庫、押題密卷。 | 290 |
購買![]() |
經濟法基礎 | 精講班套餐:視頻課程(教材精講班+習題解析班+沖刺串講班)、講義資料、?碱}庫、押題密卷。 | 290 |
購買![]() |
2門全套 | 精講班套餐:視頻課程(教材精講班+習題解析班+沖刺串講班)、講義資料、?碱}庫、押題密卷。 | 580 |
購買![]() |
科目 | 班型介紹 | 價格 | 購買![]() |
---|---|---|---|
初級會計實務 | 通關班套餐:視頻課程(教材精講班+習題解析班+沖刺串講班)+講義資料+?碱}庫+押題密卷+當前不過,下期免費 | 480 |
購買![]() |
經濟法基礎 | 通關班套餐:視頻課程(教材精講班+習題解析班+沖刺串講班)+講義資料+模考題庫+押題密卷+當前不過,下期免費 | 480 |
購買![]() |
2門全套 | 通關班套餐:視頻課程(教材精講班+習題解析班+沖刺串講班)+講義資料+?碱}庫+押題密卷+當年不過,下年免費。 | 960 |
購買![]() |
科目 | 班型介紹 | 價格 | 購買![]() |
---|---|---|---|
《初級會計實務》 | 協議班套餐:視頻課程(教材精講班+習題解析班+沖刺串講班)+講義資料+模考題庫+押題密卷+考試不通過,學費全額退(簽協議) | 1000 |
購買![]() |
《經濟法基礎》 | 協議班套餐:視頻課程(教材精講班+習題解析班+沖刺串講班)+講義資料+?碱}庫+押題密卷+考試不通過,學費全額退(簽協議) | 1000 |
購買![]() |
2門全套 | 協議班套餐:視頻課程(教材精講班+習題解析班+沖刺串講班)+講義資料+模考題庫+押題密卷+考試不通過,學費全額退(簽協議) | 2000 |
購買![]() |
科目 | 版本和介紹 | 價格 | 購買![]() |
---|---|---|---|
初級會計實務 | 模考題庫綜合版:模擬考試+章節題庫+幻燈題庫+手機題庫系統 | 120 |
購買![]() |
經濟法基礎 | ?碱}庫綜合版:模擬考試+章節題庫+幻燈題庫+手機題庫系統 | 120 |
購買![]() |
2門綜合版 | ?碱}庫綜合版:模擬考試+章節題庫+幻燈題庫+手機題庫系統。 | 240 |
購買![]() |
科目 | 版本和介紹 | 價格 | 購買![]() |
---|---|---|---|
《初級會計實務》 | 【題庫和模擬考試系統實驗版】:模擬考試+章節題庫+幻燈題庫+手機題庫系統+押題密卷,考前最后模擬考試成績合格而考試不通過者,退還全部費用。 | 240 |
購買![]() |
《經濟法基礎》 | 【題庫和模擬考試系統實驗版】:模擬考試+章節題庫+幻燈題庫+手機題庫系統+押題密卷,考前最后模擬考試成績合格而考試不通過者,退還全部費用。 | 240 |
購買![]() |
2門實驗版 | 【題庫和模擬考試系統實驗版】:模擬考試+章節題庫+幻燈題庫+手機題庫系統+押題密卷,考前最后模擬考試成績合格而考試不通過者,退還全部費用。 | 480 |
購買![]() |