房地產是土地和房屋及其權屬的總稱，在我國，土地歸國家或集體所有，企業只能取得土地使用權。因此，房地產中的土地是指土地使用權，房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的出臺，以前暫免征收土地增值稅的政策規定出現了一些細節上的變化。因此，以房地產進行投資、聯營要區分投資主體、被投資行業及股權轉讓三種情況確定土地增值稅征免。

　　第一，要區分投資主體是房地產開發企業還是非房地產開發企業。對于房地產開發企業，以其建造的商品房對外投資或聯營的，屬于土地增值稅的征稅范圍。這里的投資形式上是房地產開發企業建造的商品房而不是一般意義上的土地使用權與作為固定資產資產核算的房屋。對于非房地產開發企業，如果以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，應屬于土地增值稅的征稅范圍。凡所投資、聯營的企業從事非房地產開發的，則不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　第二，要區分被投資聯營企業是否屬于從事房地產開發的行業。這里不再區分投資主體的行業性質，而以被投資、聯營的企業所從事的行業是否屬于房地產行業進行界定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，根據財稅〔2006〕21號的規定，屬于土地增值稅的征稅范圍；凡所投資、聯營的企業從事非房地產開發的，則適用財稅字〔1995〕048號的規定，暫免征收土地增值稅。但對房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，不論被投資企業是否從事房地產開發均不適用財稅字〔1995〕048第一條暫免征收土地增值稅的規定。

　　第三，股權轉讓不繳土地增值稅。無論房地產開發企業還是非房地產開發企業將所投資形成的投權進行處置轉讓時，由于股權已不對應其初始投資所形成的房地屋產權或土地使用權，所以《國家稅務總局關于陜西省電力建設投資開發公司轉讓股權征稅問題的批復》（國稅函〔1997〕700號）規定了，對房地屋產權或土地使用權投資入股所形成的股權轉讓的行為，暫不征收土地增值稅。這里需要提及的是是對被投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，根據財稅字〔1995〕048第一條的規定，應征收土地增值稅。