第四節 投資性房地產的轉換和處置

一、房地產的轉換

【例題 10 ·單選題】 2011 年 7 月 1 日，甲公司將一項按照成本模式進行后續計量的投資性房地產轉換為固定資產。該資產在轉換前的賬面原價為 4 000 萬元，已計提折舊 200 萬元，已計提減值準備 100 萬元，轉換日的公允價值為 3 850 萬元，假定不考慮其他因素，轉換日甲公司應借記“固定資產”科目的金額為（ ）萬元。（ 2012 年）

A.3 700

B.3 800

C.3 850

D.4 000

【答案】 D

【解析】轉換日甲公司應按轉換前投資性房地產原價 4 000 萬元借記“固定資產”科目。

2. 公允價值模式下的轉換

（ 1 ）采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

（ 2 ）自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。

轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積——其他資本公積，計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業務成本）。

投資性房地產采用公允價值計量模式的房地產轉換如下圖所示：

【教材例 4-11 】 20 × 9 年 11 月 1 日，租賃期滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議。 20 × 9 年 11 月 1 日，該寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產轉換為自用房地產，當日的公允價值為

72 000 000 元。該項房地產在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為 70 000 000 元，其中，成本為 67 000 000 元，公允價值變動為增值 3 000 000 元。

甲公司的賬務處理如下：

借：固定資產——寫字樓 72 000 000

貸：投資性房地產——寫字樓——成本 67 000 000

——公允價值變動 3 000 000

公允價值變動損益——投資性房地產 2 000 000

【教材例 4-12 】 20 × 9 年 8 月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業繁華地段，甲公司準備將其出租，以賺取租金收入，已經公司董事會批準形成書面決議。 20 × 9 年 12 月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。 2 × 10 年 1 月 1 日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協議，將其原辦公樓租賃給乙公司使用，約定租賃期開始日為 2 × 10 年 1 月 1 日，租賃期為 3 年。

在該例中，甲公司應當于租賃期開始日（ 2 × 10 年 1 月 1 日），將自用房地產轉換為投資性房地產。該辦公樓所在地房地產交易活躍，公司能夠從市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，假設甲公司對出租的該辦公樓，采用公允價值模式計量。假設 2 × 10 年 1 月 1 日，該辦公樓的公允價值為 380 000 000 元，其原價為 550 000 000 元，已提折舊 150 000 000 元。

甲公司的賬務處理如下：

2 × 10 年 1 月 1 日

借：投資性房地產——辦公樓——成本 380 000 000

公允價值變動損益——投資性房地產 20 000 000

累計折舊 150 000 000

貸：固定資產——辦公樓 550 000 000

【教材例 4-13 】 20 × 9 年 4 月 15 日，甲房地產開發公司董事會形成書面決議，將其開發的一棟寫字樓用于出租。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協議，租賃期開始日為 20 × 9 年 5 月 1 日，租賃期為 5 年。 20 × 9 年 5 月 1 日，該寫字樓的賬面余額為 400 000 000 元。公允價值為 430 000 000 元。

甲公司的賬務處理如下：

20 × 9 年 5 月 1 日

借：投資性房地產——寫字樓——成本 430 000 000

貸：開發產品 400 000 000

資本公積——其他資本公積——公允價值變動——投資性房地產 30 000 000

【例題 11 •單選題】自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，轉換日該房地產公允價值大于賬面價值的差額，正確的會計處理是（ ）。（ 2010 年考題）

A. 計入資本公積

B. 計入期初留存收益

C. 計入營業外收入

D. 計入公允價值變動損益

【答案】 A

【解析】自用房地產轉換為公允價值模式計量的投資性房地產時，轉換日公允價值大于賬面價值的差額記入“資本公積——其他資本公積”科目。

二、投資性房地產的處置

當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。

企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本）。

（一）采用成本模式計量

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：其他業務成本

投資性房地產累計折舊（攤銷）

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

【教材例 4-14 】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為 200 000 000 元，乙公司已用銀行存款付清。假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為 180 000 000 元，已計提折舊 20 000 000 元，不考慮相關稅費。

甲公司的賬務處理如下：

借：銀行存款 200 000 000

貸：其他業務收入 200 000 000

借：其他業務成本 160 000 000

投資性房地產累計折舊 20 000 000

貸：投資性房地產——寫字樓 180 000 000

（二）采用公允價值模式計量

借：銀行存款

貸：其他業務收入

借：其他業務成本

貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業務成本

借：公允價值變動損益

貸：其他業務成本

或

借：其他業務成本

貸：公允價值變動損益

【例題 12 •單選題】甲公司為房地產開發企業，對投資性房地產按照公允價值模式計量，該公司 2011 年 7 月 1 日將一項賬面價值 2 000 萬元、已經開發完成作為存貨的房產轉為經營性出租，公允價值為 2 500 萬元。 2011 年 12 月 31 日其公允價值為 2 400 萬元，甲公司確認了該公允價值變動， 2012 年 7 月租賃期滿甲公司以 3 000 萬元價款將其出售，甲公司應確認的其他業務收入是（ ）萬元。

A.3 000

B.3 500

C.2 900

D.3 400

【答案】 A

【解析】處置時以售價確認為其他業務收入。

【例題 13 •計算分析題】長江房地產公司（以下簡稱長江公司）于 2009 年 1 月 1 日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為 3 年，每年 12 月 31 日收取租金 200 萬元，出租時，該幢商品房的成本為 5 000 萬元，公允價值為 6 000 萬元， 2009 年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價值為 6 300 萬元， 2010 年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價值為

6 600 萬元， 2011 年 12 月 31 日，該幢商品房的公允價值為 6 700 萬元， 2012 年 1 月 10 日將該幢商品房對外出售，收到 6 800 萬元存入銀行。

要求：編制長江公司上述經濟業務的會計分錄。（假定按年確認公允價值變動損益和確認租金收入，答案中的金額單位用萬元表示）

（ 1 ） 2009 年 1 月 1 日

借：投資性房地產——成本 6 000

貸：開發產品 5 000

資本公積——其他資本公積 1 000

（ 2 ） 2009 年 12 月 31 日

借：銀行存款 200

貸：其他業務收入 200

借：投資性房地產——公允價值變動 300

貸：公允價值變動損益 300

（ 3 ） 2010 年 12 月 31 日

借：銀行存款 200

貸：其他業務收入 200

借：投資性房地產——公允價值變動 300

貸：公允價值變動損益 300

（ 4 ） 2011 年 12 月 31 日

借：銀行存款 200

貸：其他業務收入 200

借：投資性房地產——公允價值變動 100

貸：公允價值變動損益 100

（ 5 ） 2012 年 1 月 10 日

借：銀行存款 6 800

貸：其他業務收入 6 800

借：其他業務成本 5 000

資本公積——其他資本公積 1 000

公允價值變動損益 700

貸：投資性房地產——成本 6 000

——公允價值變動 700

本章小結

1. 掌握投資性房地產的范圍；

2. 掌握投資性房地產的后續支出；

3. 掌握投資性房地產的后續計量；

4. 掌握投資性房地產的轉換；

5. 掌握投資性房地產的處置。

——本章完——

（編輯：江蘇財經會計網校游軍）