國(guó)務(wù)院樓市督查組剛從各地返回之際，多地卻傳來(lái)樓市成交均價(jià)創(chuàng)歷史新高的消息。這三個(gè)領(lǐng)漲的城市分別是杭州、北京、上海，前兩者商品住宅成交均價(jià)周環(huán)比漲幅高達(dá)91.61%和57.52%，而上海的周成交均價(jià)創(chuàng)下近3萬(wàn)元/平方米的全國(guó)歷史新高。

　　與此同時(shí)，一些地方政府卻自我評(píng)價(jià)“調(diào)控有效”。就在上海成交均價(jià)創(chuàng)新高數(shù)據(jù)出爐的同一天，上海市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)出爐“一季度本市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況”，明確稱“現(xiàn)階段調(diào)控效果初步顯現(xiàn)”，依據(jù)是“一季度，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落、新開(kāi)工面積環(huán)比大幅增長(zhǎng)、銷售面積同比繼續(xù)下降。”

　　這則“自我評(píng)價(jià)”，只字未提上海的商品住宅價(jià)格。而4月11日-4月17日，僅上海二手房掛牌均價(jià)，18區(qū)縣中僅7個(gè)下跌，11個(gè)上漲。

　　市場(chǎng)的信心卻已受到高房?jī)r(jià)的持續(xù)打擊。據(jù)最新披露的購(gòu)房者信心指數(shù)2011年第一季度調(diào)研結(jié)果，2011年上海一季度購(gòu)房者信心指數(shù)為95.6點(diǎn)，環(huán)比2010年第四季度下跌2.9%，同比下跌12.1%，位列全國(guó)倒數(shù)第九。

　　購(gòu)房者信心指數(shù)再跌

　　由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心和中房信聯(lián)合編制的購(gòu)房者信心指數(shù)2011年第一季度報(bào)告指出，目前，上海市樓市成交冷淡，購(gòu)房者持幣觀望，開(kāi)發(fā)商延遲推盤，銀行銀根收緊，上海購(gòu)房者信心指數(shù)再次下跌。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然宏觀調(diào)控整體鋪開(kāi)，但是樓市調(diào)控效果并不十分理想，房?jī)r(jià)依然緩慢上升，加之一季度提出各城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)目標(biāo)，令購(gòu)房者多有疑慮，購(gòu)買意向也由此降低。

　　另有網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，盡管逾半數(shù)受訪網(wǎng)友認(rèn)為2011年上海房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，迎來(lái)拐點(diǎn)，但也有18.7%的受訪網(wǎng)友表示房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，13.6%的受訪網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)小幅下跌后再上漲，16.3%的受訪網(wǎng)友則支持房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。

　　一季度，上海市商品房銷售面積371.28萬(wàn)平方米，比去年同期下降23.5%。其中商品住宅305.55萬(wàn)平方米，下降24.6%。這被上海統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告視為“現(xiàn)階段調(diào)控效果初步顯現(xiàn)”的依據(jù)。但有業(yè)內(nèi)人士坦言，從調(diào)控的根本目的和公眾最為關(guān)心的價(jià)格焦點(diǎn)來(lái)看，以商品房銷售量降溫明顯，作為調(diào)控見(jiàn)效的理由，值得商榷。

　　調(diào)控效果難現(xiàn)

　　購(gòu)房者信心指數(shù)持續(xù)低迷，與調(diào)控效果有直接關(guān)系。

　　中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)城市中，上周量?jī)r(jià)齊升的城市達(dá)到17個(gè)，近半數(shù)。21個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，多達(dá)26個(gè)城市均價(jià)環(huán)比上漲。十大重點(diǎn)城市中，除武漢和南京小幅下跌外，其余成交量均環(huán)比上漲。

　　佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，上周上海紫園成交1.77萬(wàn)平方米，均價(jià)達(dá)10萬(wàn)元每平方米，和第二名瑞虹新城銘庭一起托高了樓市成交均價(jià)，兩項(xiàng)目在逆市中取得如此的戰(zhàn)果，其緣由值得關(guān)注和研究。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟則認(rèn)為，上周全市商品住宅成交均價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米，與近期高端樓盤集中成交，比重增加密切相關(guān)。但也與近期樓市調(diào)控誤傷剛需有關(guān)。“如剛需的首付和貸款等一系列優(yōu)惠被取消，貸款難度加大，這部分購(gòu)房者被迫止步。只能寄望開(kāi)發(fā)商作出價(jià)格讓步調(diào)控。”漢宇地產(chǎn)分析師則提醒，目前豪宅市場(chǎng)有重新啟動(dòng)的苗頭，支撐全市均價(jià)再創(chuàng)新高。

　　二手房市場(chǎng)的價(jià)格堅(jiān)挺表現(xiàn)得更為明顯。21不動(dòng)產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月11日-4月17日，上海二手房掛牌均價(jià)上漲478元/平方米，其中金山、崇明等區(qū)的漲幅較大，分別為8.24%和7.51%。

　　據(jù)了解，國(guó)內(nèi)其他多個(gè)城市出現(xiàn)類似的情況。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生日前表示，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果正在顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭暫時(shí)被壓制住了，但目前市場(chǎng)還處在膠著、相持階段，調(diào)控的主要任務(wù)是“堅(jiān)持住”，限購(gòu)政策將作為長(zhǎng)期政策執(zhí)行。

　　未來(lái)樓市政策研判：限售？

　　“京、滬、杭等核心城市成交均價(jià)反彈，最關(guān)鍵的還在于調(diào)控效果和地方執(zhí)行層面存在問(wèn)題。”上海本地一位曾與國(guó)務(wù)院督查組在上海調(diào)研時(shí)接近的人士指出。

　　督查報(bào)告匯總后，國(guó)家接下來(lái)還會(huì)采取什么對(duì)策？

　　大華繼顯近日發(fā)表的報(bào)告表示，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售活動(dòng)反彈，房?jī)r(jià)頑固企高，房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越有可能面臨更多收緊措施。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究報(bào)告稱，如果市場(chǎng)反彈力度較大或者潛在的反彈意圖明顯，政策很有可能從多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控。“首先是政策嚴(yán)格執(zhí)行，比如嚴(yán)格征收土地增值稅；其次是政策力度加強(qiáng)，如購(gòu)房首套房的首付比例提高，限購(gòu)范圍擴(kuò)大；以及新政策的出臺(tái)。”

　　在新政策出臺(tái)方面，世聯(lián)預(yù)測(cè)，在限貸、限購(gòu)和限價(jià)基礎(chǔ)上，“未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步限售，即個(gè)人購(gòu)買商品房之后五年內(nèi)不允許出售轉(zhuǎn)讓。”

　　加息的影響也不可低估。洲聯(lián)集團(tuán)五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅指出，在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，持續(xù)加息會(huì)成為壓倒房?jī)r(jià)的最后一根稻草。目前利率水平距上一次高點(diǎn)還有較大空間，會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的實(shí)質(zhì)影響，取決于今年通脹走勢(shì)與繼續(xù)加息的次數(shù)。